《鄂尔多斯市进一步推进解决历史遗留非住宅项目不动产登记实施方案》政策解读
时间：2022-08-08 10:20
来源：鄂尔多斯市自然资源局
现将《鄂尔多斯市进一步推进解决历史遗留非住宅项 目 不动产登记实施方案》草拟情况及内容作如下解读：
一 、制定文件的必要性
自治区党委政府和市委市政府高度重视历史遗留项目“办证难”问题解决，多次进行安排部署。去年，全市解决历史遗留项目“办证难”问题卓有成效，今年自治区部署要求各盟市全面开展商业、工业等非住宅历史遗留项目“办证 难”问题解决处理。近日，自治区自然资源厅为推动解决全区企业用地、厂房产权完善又专门出具指导意见征求意见稿。为落实自治区、市工作要求，进一步推进解决非住宅历史遗留项目“办证难”问题，需制定出台新的文件给予政策支撑。
二 、文件起草的政策依据
按照市政府安排，根据自然资源部 2021年1号、自治区人民政府 2018年95 号、自然资源厅 2022年35号、市政府2019年100号等文件精神，市自然资源局起草了《鄂尔多斯市进一步推进解决历史遗留非住宅项目不动产登记实施方案》初稿。初稿完成后，征求了9个旗区人民政府 (含各开发区及园区管委会) 和 18个市直部门意见 ，根据各旗区人民政府、市直相关部门提出的反馈意见，对初稿进行了进一步修改完善，形成了提交政府常务会审议稿。提交会议前，经市人民政府法规科合法性审查，程序合法。
三 、主要内容简述
该实施方案共五部分，第一部分为适用范围和条件，第二部分为处置原则，第三部分为处置措施，第四部分为相关问题解决处理意见，第五部分为有关要求。其中第三部分、第四部分为核心部分，提出了解决非住宅类“办证难”问题推进中存在的堵点、难点问题的解决措施，包括规划手续、用地手续、竣工验收手续、相关税费、开发建设单位申请主体不清或缺失、项目跨宗地建设和合并宗地、分割转让项目土地、涉法涉诉等多个方面。
(一) 适用范围和条件。该实施方案方案适用于我市 城镇规划区内因用地、规划、建设审批手续不全等原因，导致无法办理不动产登记的工业、商业、办公及科研、医疗、教育、体育等历史遗留的非住宅类项目。
(二) 处置原则。一是坚持实事求是。二是坚持科学高效。三是坚持安全第一。
(三) 处置措施。
一是总体流程。符合本方案适用范围和条件的项目，由属地旗区人民政府认定 ，组织自然资源、住建、税务、综合执法、发改、市场监管、卫健、教育等有关部门并行办理相关手续。
二是核实认定。旗区人民政府全面认真梳理、核实辖区内项目情况，涉及部门积极配合提供相关材料，经统一梳理研究后出具认定意见。
三是规划手续。规划手续不全，已实施的建设项目，符合控制性详细规划的，由城市综合执法部门出具处罚意见后，自然资源部门据实出具规划意见补办手续；不符合控制性详细规划的，由城市综合执法部门出具处罚意见后， 自然资源部门将项目地块纳入控制性详细规划调整范围，报属地政府进行审批后，出具规划意见补办手续；不符合国土空间规划的，由城市综合执法部门出具处罚意见后，自然资源部门先行据实出具规划意见，项目纳入正在修编的国土空间规划中一并进行调整。
四是用地手续。未取得国有土地使用证的项目 ，如符合国土空间规划的，不再履行出让程序，由项目所在旗区人民政府确定用地界线权属调查后，建设单位依法依规缴纳土地出让收益和税费后，为其补办项目用地手续。 已取得国有土地使用证 ，但建设单位改变用地性质的项目，建设单位依法依规缴纳土地出让收益和税费后，由自然资源部门办理规划用途变更和土地用途变更手续。
五是竣工验收手续。未履行工程竣工验收的项目，权利人可准备相关资料申请竣工验收或者委托具备资质的第三方工程质量检测机构按照建设时的标准进行结构安全性鉴定，鉴定合格的出具《 工程鉴定报告》；住建部门依据申请资料或者鉴定报告出具备案意见；备案意见要明确房屋是否完工、房屋竣工面积、房屋主体结构有无安全隐患、房屋质量是否合格、消防安全是否符合要求及办理不动产登记意见等内容。
六是相关税费办理。涉及相关税费追缴的，实行“税 ( 费 ) 证分离、优先办证”的原则。企业欠缴相关税 ( 费 ) 的，由税务部门依法向欠缴税 ( 费 ) 的企业追缴。符合实施方案范围和条件的项目，依法依规缴纳土地出让金、城 市基础设施配套费等费用。
七是不动产登记手续。不动产登记部门依据旗区人民 政府的认定意见、房地产测绘报告 ，自然资源部门的用地、规划意见，住建部门的竣工备案意见 ，税务等部门的税费缴清、完税证明办理不动产登记。完成首次登记后 ，可依据开发建设单位和购房人的申请办理不动产转移登记。
( 四 ) 相关问题解决处理意见。
一是关于开发建设单位申请主体不清或缺失方面。建设项目主体灭失(注销)的，有承继单位或主管部门的，由承继单位或主管部门作为申请主体办理；无承继单位或主管部门的，由旗区政府指定机构履行不动产首次登记申请义务，登记机构按申请内容公告(不少于15个工作 日)无异议后办理不动产登记。
二是关于房屋、土地信息不一致方面。不动产房屋、土地用途不一致的，按现状用途由属地人民政府依据项目建设时的政策规定补交土地出让金后，按新用途办理不动产登记。
三是关于不动产分割方面。依法登记的非住宅项目用地，已分割转让但尚未申请登记，分割转让双方土地边界清楚，建筑物(构筑物) 无产权纠纷，共用建筑、场地及公 共设施、设备等已达成协议的，由相关部门按现状出具审查意见，按审查意见由申请人持相关材料，补交相关税费，申请不动产登记。 国有建设用地使用权分割、合并转让应当遵循节约集约利用和高质量发展原则。分割、合并后地块应产权明晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，应在分割、合并方案中明确有关权利义务。涉及抵押、查封、预告登记等限制权力情形的，须征得相 关权利人同意才可分割、合并。
四是关于涉及抵押、查封等方面。不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记或已取得购房合同备案，但土地使用权仍登记为开发建设单位并处于抵押、查封状态的，由旗区人民政府书面告知抵押权人、查封单位有关土地、房屋原分散登记情况和 “房地 一体”登记要求后，属地旗区人民政府通知不动产登记部门按照房地一体登记要求办理相关登记，不动产登记机构依据旗区人民政府的告知函等材料办理不动产登记，并在不动产登记簿注明土地抵押、查封状况。购房人与开发建设单位另有约定的，按照其约定。
五是关于涉及部分未征收集体土地的项目方面。由旗区政府依法履行征转报批程序，经依法批准征转为国有建设用地后依照实施方案执行。
六是部队不动产遗留问题按国务院及自然资源部相关 文件精神办理；党政机关办公用房权属统一登记按照《国家机关事务管理局、自然资源部关于党政机关办公用房权属统一登记有关事项的通知》(国管房地〔2020〕267号)文件精神 办理。
( 五 ) 有关要求。一是提高重视程度。历史遗留非住宅项目不动产登记问题涉及企业和群众切身利益 ，关系社会稳定。各旗区、各有关部门要高度重视 ，进一步提高站位，积极稳妥推动各类问题快速有效化解。二是压实工作责任。各旗区、各有关部门要强化责任担当，主动作为，按照依法、规范、便民的原则，确保各项工作任务落实到位。三是加强 督查调度。市政府督查室通过定期督查等方式，加大工作监督力度。旗区人民政府要加强督导和调度，实施“清单式” 管理，严格执行“周调度”、“月通报”、“销号”制度。全面做好相关政策宣传解读，加强舆论引导，及时回应群众 关切，营造良好的氛围。四是坚持统筹兼顾。各旗区人民政府可根据本方案制定具体操作细则，全面推进非住宅类历史 遗留项目问题处理。关于历史遗留住宅项目不动产登记有关问题，涉及税务方面问题，可按先证后税的原则办理，涉及其它问题由各旗区人民政府结合2021年做法依法依规自行制定相关政策，继续加大力度推动解决，实现清仓见底，不断 增强群众的获得感、幸福感。